先日よりワンルームマンション投資を始めた友人が、特別に収支表を見せてくれました。それによると、、、うーん、あまり魅力的な利回りではありませんでした、というのが正直なところでした。
物件の価格は約1千万円。頭金を200万円ほど入れたので、800万円でローンを組んだそうです。住居用でなく投資用案件で、しかも不動産屋指定のノンバンク系でファイナンスしたので、利子も2.5%とかで30年。
気になる収支ですが、都内私鉄駅から徒歩10分以内のまあまあ好立地で家賃は6万円、そこから管理会社に払う管理費とマンション自体の管理費で8,000円くらい引かれるようです。
次にローンですが、毎月3万円払っているということで、これで残りが2万円ちょっと、これを12倍すると年収26万円といったところでしょうか。
ここから毎年固定資産税を引かれますから、端数くらいはなくなり、ひいき目に見て年収20万円ということです。1千万円で20万円ですから、利回りは2%といったところでしょうか。ローンでレバレッジが掛けられるとはいえ、ちょっと年利20万円ならば、もう少しやりようがありそうです。
さらに恐ろしいことに、年単位でなく、最終的な収支で考えてみましょう。
まず支出ですが、なるたけ繰り上げ返済をするとのことですが、総額で1,200万円くらいは払うことになるでしょう。また固定資産税が年間6万円くらい、さらに管理会社の管理費とマンション自体の管理費で年間10万円、ということで仮に15年間保有するとして、1,200万+6×15+10×15＝1,440万円の支出になります。
一方収入ですが、まず家賃収入が月に6万円で年間72万円、これが15年で1,080万円といいたいところですが、つねに入居者がいるとは限らないので、稼働率を贔屓目に見て90%として、970万円といったところでしょうか。
最後に出口戦略としてマンションを売りに出す必要がありますが、さすがに12年目で買ったマンションももはや築30年近くなりますので、今は1千万円でも順調に減損して、まあ都心ということで買い手は付くとしても半額の500万円、いやそれ以下になってしまうかもしれません。
そうすると、（非常にざっくりですが）1,470万円使って1,440万円の支出で20～30万円の利益が出る可能性がありますが、実際は何か施設に故障でもあれば修理代が発生するので、ヘタをすると利益はゼロかマイナスになる可能性があります。
仮に1千万円の貯金があって、物件をキャッシュで買えた場合、利息に回った200万円がなくなるので、200万円ちょいの利益が出ます。15年で割ると1年あたり13万円、利回りにすると1.3%です。
うーん、これであれば、もう少し気の利いた利回りのREITとか高配当の株（以下参照）を買った方がいいような気がしました。
http://info.finance.yahoo.co.jp/ranking/?kd=8
2014年8月25日月曜日
2014年8月3日日曜日
底値で掴むには
最近参考にしようと思った他人の投資法では、よく「年に２～３度ある暴落時を狙って買いを入れる」という表現があります。
どういうことかというと、確かに数年前ではドバイ・ショック、その次はギリシア・ショック、最近だと小規模ではありますが、ウクライナ情勢など世界経済の安定を脅かすような事件があると、リスク性の高い株や、変動の大きい通貨が売られて（＝投資家が手離して）、株価や当該通貨が大きく下落します。
その代わり、投資資金の行き先として、大きな国家の債券が買われたり、日本円など相対的に安全と思われている（個人的には大借金でも無駄遣いを止めず、誤った経済学もどきで経済運営をしていてあまり安全とも思えませんが）資産が買われて円高に振れたりします。
さらに円高から波及して輸入して物資を仕入れ、日本国内で営業している内需系企業の株が相対的に上がったり、反対に輸出が中心の製造業などの株が円高で不利になると判断されて下がったりします（最近の様子を見ていると、円安だけでなく、日本製品じたいの競争力が落ちているような動きをしていますが）。
さて、では具体的に年に何度かある暴落というのを日経平均をサンプルに見てみましょう。
まず今年前半から先週までの日経平均の日足（ひあし）です。1日毎の動きを追うことができます。
ここでそれぞれの山と谷に数字が出ていますが、2月上旬、4月中旬、5月中旬に14,000円割れが観察されます。短期的にはこういう場所が買いのポイントでしょう。
とはいえ、それ以上に下がるリスクは常にあるわけですから、ここで一気に資金いっぱいに買いを入れるのでなく、半分くらい、できれば3分の2以上は資金を残しておきたいところです。
というのは、年に何度かの小暴落に加えて、数年に1度の大暴落があるからです。落ちはじめのところで、たとえば14,000円割れしたところで全額突っ込んでしまい、その後1万円まで行ったりすると、もはや損切りするか塩漬けしか道がないからです。
資金計画を考えるとき、私は直近の大暴落イベントとして、2008年10月のリーマンショックのとき、そして2011年3月の3.11のときを想定します。中期的、長期的な動きということで、月足（つきあし）で見てみます。
これを見ると分かるように、リーマンショックのときは12,000円から7千円への2ヶ月間で5千円もの下落がありました。
また2011年3月のときも震災前は11,000円近くあった日経平均が8千円近くまで2,500円以上の下落を見せています。
これを見ると分かるように、年単位くらいで見たときは14,000円割れのタイミングで拾いつつ、8千円まで下がっても対応できる程度の余剰資金は必要だということです。
とにかく、１）暴落時に拾う、２）ドルコスト平均法的に少しずつコツコツ買いを入れて、高いときは少なく、安いときに多く買う、というのを徹底する必要があると思っています。
どういうことかというと、確かに数年前ではドバイ・ショック、その次はギリシア・ショック、最近だと小規模ではありますが、ウクライナ情勢など世界経済の安定を脅かすような事件があると、リスク性の高い株や、変動の大きい通貨が売られて（＝投資家が手離して）、株価や当該通貨が大きく下落します。
その代わり、投資資金の行き先として、大きな国家の債券が買われたり、日本円など相対的に安全と思われている（個人的には大借金でも無駄遣いを止めず、誤った経済学もどきで経済運営をしていてあまり安全とも思えませんが）資産が買われて円高に振れたりします。
さらに円高から波及して輸入して物資を仕入れ、日本国内で営業している内需系企業の株が相対的に上がったり、反対に輸出が中心の製造業などの株が円高で不利になると判断されて下がったりします（最近の様子を見ていると、円安だけでなく、日本製品じたいの競争力が落ちているような動きをしていますが）。
さて、では具体的に年に何度かある暴落というのを日経平均をサンプルに見てみましょう。
まず今年前半から先週までの日経平均の日足（ひあし）です。1日毎の動きを追うことができます。
ここでそれぞれの山と谷に数字が出ていますが、2月上旬、4月中旬、5月中旬に14,000円割れが観察されます。短期的にはこういう場所が買いのポイントでしょう。
とはいえ、それ以上に下がるリスクは常にあるわけですから、ここで一気に資金いっぱいに買いを入れるのでなく、半分くらい、できれば3分の2以上は資金を残しておきたいところです。
というのは、年に何度かの小暴落に加えて、数年に1度の大暴落があるからです。落ちはじめのところで、たとえば14,000円割れしたところで全額突っ込んでしまい、その後1万円まで行ったりすると、もはや損切りするか塩漬けしか道がないからです。
資金計画を考えるとき、私は直近の大暴落イベントとして、2008年10月のリーマンショックのとき、そして2011年3月の3.11のときを想定します。中期的、長期的な動きということで、月足（つきあし）で見てみます。
これを見ると分かるように、リーマンショックのときは12,000円から7千円への2ヶ月間で5千円もの下落がありました。
また2011年3月のときも震災前は11,000円近くあった日経平均が8千円近くまで2,500円以上の下落を見せています。
これを見ると分かるように、年単位くらいで見たときは14,000円割れのタイミングで拾いつつ、8千円まで下がっても対応できる程度の余剰資金は必要だということです。
とにかく、１）暴落時に拾う、２）ドルコスト平均法的に少しずつコツコツ買いを入れて、高いときは少なく、安いときに多く買う、というのを徹底する必要があると思っています。
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