低い固定金利のフラット35を見ていて、無料で家に住む方法を考えた

東横線沿線の急成長中の街のタワーマンションに住む資産家の友人が、6千万円で買ったマンションが8千万を超えたと喜んでいました。20年住むとして毎月数万円ずつもらいながらマイナスの家賃で家に住んでいるようなもんだと豪語していました。

確かに資産価値の高い場所に不動産を持てば、そうそう下落しないし、生活環境は便利だし、いざ売ろうとしても損するどころか利益が乗るくらいです。

そういう意味では、都心や駅近はなかなか値段が高いのでつい郊外に物件を選びがちですが、少し背伸びしてでも、地の利のいい物件を選ぶべきでしょう。

実際、自分の家もいちおう二十三区内ですが、やや駅から遠いことや、どうもここ数年で急に周囲にちらほらと空き家が出始めていて、地価が横這いでも行ければ上等というレベルです。マイナスの家賃はさすがに無理でしょう。

ところが最近、家のローンの利率がまたまた下がってきています。なぜかというと、日銀が市中の国債を買いまくっているので、市場に流通する国債の量が減ってしまったからです。

銀行、生保、年金基金など大量の資金をノーリスクで定期預金よりはマシな利率の金融商品に投資したい機関の投資先としては国債くらいしかないので、みんなで争って国債を買います。すると数が少ない国債を争って買うので、市中に流通している国債の価格が上がります。買いたいということは利子が少なくてもいいということなので、国債の価格と利率は逆の動きをします。

つまり国債の価格が上がっているので、利率が下がり、それが金融機関の貸出利率にも反映されているわけです。

ついにフラット35では20年以下の固定利率が1.2%、21年以上の長期でも1.47%になりました。たとえば3,500万円を借りて35年の長期で返済する場合、月々の支払は11万円弱、年額130万円くらいになります。

仮に頭金のためにと貯めた1,000万円あり、ニュージーランドや南アランド、トルコリラといった資源国通貨をFXでレバレッジ3倍くらいで買うと15%くらいで運用できます。

ということで、これで150万円程度が得られることができるので、そのまま入れておけば、時折リバランスや玉の入れ替えとかしつつ延々住み続けることができます。もちろん残債が1,000万円になったら、そのまま繰上返済することも可能です。

暴落時とかに注意深くいれておけば、レバレッジ3倍でも何とかなると思うのですが、リスクとしては世界的に低利率へのシフトが進んでいるので、年間150万円得られるところが140万になり、130万幸になり、、、ということは起きるかもしれません。

せっかくの固定金利であるのですから、家賃はこの資金に稼いでもらい、通常の収入は生活費や遊興費に掛けつつも、余剰資金でさらに複数の通貨を組み合わせたりしてリスクを分散しつつ、住む場所を確保するという戦略は、もう少し練ってみる価値はありそうです。

注意深く、久々の電力サヤ取り

最近は利回りを重視しようと考えて、配当性向の高い銘柄を少しずつドルコスト平均法的に買い進めていたのですが、東電と関電のサヤがいい感じで開いてきたので、値段の高い関電を売り、低い方の東電の買いを入れました。

ここ最近の両銘柄のサヤ（価格の差）を見ていると、たまに700円を超えていますが、500円から650円くらいのレンジで動いています。

ということで、ザラ場の成り行きで試しに500株ずつポジションを作ってみました。1,000株単位にしてもいいのですが、逆に動いた場合、いわゆる「股裂き」になってしまいます。実際、500単位とはいえ、800円になったら、(650 - 800) x 500で75,000円のマイナスになってしまいます。

たとえば、現在650円のサヤがもし750円とかになった場合に、もう一度それぞれのポジションをナンピンして結果的にサヤを700円にできれば、勝機があるのではないかと考えています。

サヤ取りでナンピンするとは、両建てにする意味がないではないかと思われるかもしれませんが、いくら似た業種で似た動きをするとはいえ、何かの弾みで片方が極端な動きをするケースが想定されます。

たとえば昨年は相関の高い通貨同士で、たとえば米ドルとカナダドルとかでサヤ取りを試みたのですが、QEなどの政策で米ドルの独歩高になってしまい、結果的に損切りして逃げる羽目になってしまいました。

電力株にしても、かつては富裕層の定期預金と言われていました。実際、先日古本屋で買った邱永漢氏の本を見ていたら、まずは中金持ちを目指し、そのために不動産と東京電力を買いなさい、とか書かれていました。

実際、2,500円以上の株価だったのが、上図を見ていただければわかるように今や400円も割る始末。どんな鉄板と思われても、絶対はないと肝に銘じるのがこの世界で生き残る大原則だと、ふんどしを締め直す思いです。

積み立てのみで1億円を作ることは可能か？

以前、金融集品取引法違反で業務停止になったユダヤ教の登場人物みたいな名前の会社が、年率10%の利回りで毎月5万円ずつ積み立てていけば30年で1億円を持てるという宣伝をしていましたが、本当でしょうか。

まず利息で増えた分を次の投資に回す複利の魔法を使っているのは間違いないので、年利10%ということは月利0.833%（10÷12の近似値）ということで計算してみましょう。

これを10年続けると1千万円を越えてきます。18年で3千万円になります。これだけでも大したもんです。

さらに続けると確かに29年目で1億円を達成できます。今30歳の人だったら60歳目前でちょうど1億円ができる計算です。

ところがここで唯一の問題は、この低金利時代に何をどう運用すれば年率10%も稼げるのかということです。Yahoo！ファイナンスの利回りなどで調べてみますが、株やREITでは利回り5%を超えるものさえほとんどありません。

唯一可能性があるのはFXで、高利回り通貨と言われる豪ドル、NZドル、南アランド等をヒストリカルに見て危なくないレベルでレバレッジをかけて運用するくらいでしょうか。

たとえば、利率の高いことで知られる南アランドであれば、いま9.6円前後で1日130円、年間46,000円くらいになるので、レバレッジなしだと96万円で46,000円稼ぐとすると、利回り4.8%といったところです。

レバレッジ2倍だと9.6%なので、2倍ちょっとのレバレッジをかければ10%は実現できます。

ここでリスクを考えてみます。いまぱっと思いついたものとしては、以下の4点が考えられます。

１）元本割れ
これはFXである以上当たり前ですが、買った値段より下がることはあります。これは仕方ありません。ただし毎月決まった金額で高いときは少なめに、安いときは多めに買うので、ドルコスト平均法的に時間が立てば少しずつ有利に動いてくるはずです。逆に保有の平均値が下がってきて、さらにスワップの蓄積ができてくれば、ある程度は回避できるはずです。

２）ロスカットに振れる
レバレッジを2倍に設定するということは、価格が半分になると元本が吹っ飛ぶということです。いちおう価格が半分になって証拠金の半分とかになると安全のため自動ロスカットが掛かります。たとえば南アランドであればリーマンショック直後に7.7円まで下がったことがあります。それを考えると7円くらい、できれば5～6円まで耐えられる程度のレバレッジを考えておくべきでしょう。

３）利下げ
かつてリーマンショック以前は、新興国や資源国でなくてもそれなりの利息が受け取れたものでした。ところがその後の金融政策で金利は世界的に低下傾向にあります。今はこのくらいの利息が受け取れますが、今後それが下がっていく可能性があります。そうなると1億円達成の予定が変わってきます。

４）ハイパーインフレ
もし日本経済や日本国債への信認がなくなり、国債が暴落すると、日本円の方が利息が高くなるので（リスクが高まっているので、利息を上げないと貸し手がつかない）、これまで受け取れていた利息について、逆転して支払うようになります。利息が下がるよりひどい利息を払う状態です。ただしそのときは超円安になっているでしょうから、利確すれば利益は取れるとは思います。とはいえ、その前に一瞬円高に振れる可能性はあるので、十分な余剰資金を残しておくことは不可欠です。


ということで、控えめにやれば1億円とはいいませんが、昔の財形貯蓄みたいな感覚で10年とか15年とか頑張れば、数千万円規模の資産を作るのは十分可能かと思います。

なかなか毎月決まった金額を貯金するのは楽ではありませんが、たとえば蓄財の偉大な先人である本多静六博士によると収入の4分の1、そうでなくても10分の1は貯蓄せよとあるので、みんなで頑張って貯めていきましょう！

考えてみれば、この技法で10%で運用できるのであれば、1億円なくても、4千万貯めてその後10%で運用すれば日本人の平均年収400万円は得られるので、とりあえず貯めていけば人並みの収入源は得られると思われます。

ワンルーム投資の収支はちょっとなあ。。。

先日よりワンルームマンション投資を始めた友人が、特別に収支表を見せてくれました。それによると、、、うーん、あまり魅力的な利回りではありませんでした、というのが正直なところでした。

物件の価格は約1千万円。頭金を200万円ほど入れたので、800万円でローンを組んだそうです。住居用でなく投資用案件で、しかも不動産屋指定のノンバンク系でファイナンスしたので、利子も2.5%とかで30年。

気になる収支ですが、都内私鉄駅から徒歩10分以内のまあまあ好立地で家賃は6万円、そこから管理会社に払う管理費とマンション自体の管理費で8,000円くらい引かれるようです。

次にローンですが、毎月3万円払っているということで、これで残りが2万円ちょっと、これを12倍すると年収26万円といったところでしょうか。

ここから毎年固定資産税を引かれますから、端数くらいはなくなり、ひいき目に見て年収20万円ということです。1千万円で20万円ですから、利回りは2%といったところでしょうか。ローンでレバレッジが掛けられるとはいえ、ちょっと年利20万円ならば、もう少しやりようがありそうです。

さらに恐ろしいことに、年単位でなく、最終的な収支で考えてみましょう。

まず支出ですが、なるたけ繰り上げ返済をするとのことですが、総額で1,200万円くらいは払うことになるでしょう。また固定資産税が年間6万円くらい、さらに管理会社の管理費とマンション自体の管理費で年間10万円、ということで仮に15年間保有するとして、1,200万+6×15+10×15＝1,440万円の支出になります。

一方収入ですが、まず家賃収入が月に6万円で年間72万円、これが15年で1,080万円といいたいところですが、つねに入居者がいるとは限らないので、稼働率を贔屓目に見て90%として、970万円といったところでしょうか。

最後に出口戦略としてマンションを売りに出す必要がありますが、さすがに12年目で買ったマンションももはや築30年近くなりますので、今は1千万円でも順調に減損して、まあ都心ということで買い手は付くとしても半額の500万円、いやそれ以下になってしまうかもしれません。

そうすると、（非常にざっくりですが）1,470万円使って1,440万円の支出で20～30万円の利益が出る可能性がありますが、実際は何か施設に故障でもあれば修理代が発生するので、ヘタをすると利益はゼロかマイナスになる可能性があります。

仮に1千万円の貯金があって、物件をキャッシュで買えた場合、利息に回った200万円がなくなるので、200万円ちょいの利益が出ます。15年で割ると1年あたり13万円、利回りにすると1.3%です。

うーん、これであれば、もう少し気の利いた利回りのREITとか高配当の株（以下参照）を買った方がいいような気がしました。

http://info.finance.yahoo.co.jp/ranking/?kd=8

底値で掴むには

最近参考にしようと思った他人の投資法では、よく「年に２～３度ある暴落時を狙って買いを入れる」という表現があります。

どういうことかというと、確かに数年前ではドバイ・ショック、その次はギリシア・ショック、最近だと小規模ではありますが、ウクライナ情勢など世界経済の安定を脅かすような事件があると、リスク性の高い株や、変動の大きい通貨が売られて（＝投資家が手離して）、株価や当該通貨が大きく下落します。

その代わり、投資資金の行き先として、大きな国家の債券が買われたり、日本円など相対的に安全と思われている（個人的には大借金でも無駄遣いを止めず、誤った経済学もどきで経済運営をしていてあまり安全とも思えませんが）資産が買われて円高に振れたりします。

さらに円高から波及して輸入して物資を仕入れ、日本国内で営業している内需系企業の株が相対的に上がったり、反対に輸出が中心の製造業などの株が円高で不利になると判断されて下がったりします（最近の様子を見ていると、円安だけでなく、日本製品じたいの競争力が落ちているような動きをしていますが）。

さて、では具体的に年に何度かある暴落というのを日経平均をサンプルに見てみましょう。

まず今年前半から先週までの日経平均の日足（ひあし）です。1日毎の動きを追うことができます。

ここでそれぞれの山と谷に数字が出ていますが、2月上旬、4月中旬、5月中旬に14,000円割れが観察されます。短期的にはこういう場所が買いのポイントでしょう。

とはいえ、それ以上に下がるリスクは常にあるわけですから、ここで一気に資金いっぱいに買いを入れるのでなく、半分くらい、できれば3分の2以上は資金を残しておきたいところです。


というのは、年に何度かの小暴落に加えて、数年に1度の大暴落があるからです。落ちはじめのところで、たとえば14,000円割れしたところで全額突っ込んでしまい、その後1万円まで行ったりすると、もはや損切りするか塩漬けしか道がないからです。

資金計画を考えるとき、私は直近の大暴落イベントとして、2008年10月のリーマンショックのとき、そして2011年3月の3.11のときを想定します。中期的、長期的な動きということで、月足（つきあし）で見てみます。

これを見ると分かるように、リーマンショックのときは12,000円から7千円への2ヶ月間で5千円もの下落がありました。

また2011年3月のときも震災前は11,000円近くあった日経平均が8千円近くまで2,500円以上の下落を見せています。

これを見ると分かるように、年単位くらいで見たときは14,000円割れのタイミングで拾いつつ、8千円まで下がっても対応できる程度の余剰資金は必要だということです。

とにかく、１）暴落時に拾う、２）ドルコスト平均法的に少しずつコツコツ買いを入れて、高いときは少なく、安いときに多く買う、というのを徹底する必要があると思っています。

利確した直後に爆上げ？？？

2ヶ月くらい前に株主優待で500円のQuoカードをもらえると聴き、34円のときにメガネスーパー（3318）を仕込みました。それから30円前後をうろうろしたので、株主の権利を取得したのをいいことに、35円で入れていたところ、先週後半に約定していました。

まあ100株単位なので34×100円で3,400円で、しかも10万円以下の取引は手数料なしの松井証券で取引したので、純粋にキャピタルゲイン100円とQuoカード500円分で、600÷3,400で18%の利回りを実現しました。まあこんなもんかと思っていました。

ところが、何でも上場が継続されることになったので、昨日から爆上げしてあれよあれよといううちに、80円を超えてしまいました。もし保有していたら、18%どころか倍増以上です。おそらく、こういう異常な安値の株を買って、それを保有してあるタイミングで資産価値を2倍とか5倍とかにできる人がいるんだろうな、と思いました。

とはいえ、これは新興市場であるJQSの株であり、投資対象にしていいのは、流動性が高く、倒産リスクの低い東証一部の黒字の企業で、なおかつ十分な流動性があって、さらに周期性のある株価の動きをもつ銘柄のみを取引せよ、という伝統的な技法上の教えにはそぐいません。

ということで、スポットの取引としては十分な利回りを得られましたし、自分のルールを破って結果オーライで儲かるよりは、自分のやり方で、自分のルールで着実に利益を出す方が大事なんだ、と自分に言い聞かせておきます。

確かに利確が早すぎるのが、自分のメンタル上の課題とは認識しているのですが。。。

さらばREIT

というほど大袈裟なものではありませんが、先日仕込んだREITの日本賃貸住宅が15%上がったので利確しました。

もともと買ったときの価格が64,000円で直近の分配金が年間3千円ちょっと、利回りは4.9%でしたが、木曜には75,000円近くまで上がりました。ということは1万円以上の利益で3年分の分配金を超える利益が出たので、3年分を3ヶ月程度でゲットできたということで、手仕舞ったというわけです。

バブルのときのように上がり続けることもないでしょうから、また夏か秋にプチ暴落が来たときにでも、いくつか見ながら何かREITを買い直すつもりです。