ワンルーム投資の収支はちょっとなあ。。。

先日よりワンルームマンション投資を始めた友人が、特別に収支表を見せてくれました。それによると、、、うーん、あまり魅力的な利回りではありませんでした、というのが正直なところでした。

物件の価格は約1千万円。頭金を200万円ほど入れたので、800万円でローンを組んだそうです。住居用でなく投資用案件で、しかも不動産屋指定のノンバンク系でファイナンスしたので、利子も2.5%とかで30年。

気になる収支ですが、都内私鉄駅から徒歩10分以内のまあまあ好立地で家賃は6万円、そこから管理会社に払う管理費とマンション自体の管理費で8,000円くらい引かれるようです。

次にローンですが、毎月3万円払っているということで、これで残りが2万円ちょっと、これを12倍すると年収26万円といったところでしょうか。

ここから毎年固定資産税を引かれますから、端数くらいはなくなり、ひいき目に見て年収20万円ということです。1千万円で20万円ですから、利回りは2%といったところでしょうか。ローンでレバレッジが掛けられるとはいえ、ちょっと年利20万円ならば、もう少しやりようがありそうです。

さらに恐ろしいことに、年単位でなく、最終的な収支で考えてみましょう。

まず支出ですが、なるたけ繰り上げ返済をするとのことですが、総額で1,200万円くらいは払うことになるでしょう。また固定資産税が年間6万円くらい、さらに管理会社の管理費とマンション自体の管理費で年間10万円、ということで仮に15年間保有するとして、1,200万+6×15+10×15＝1,440万円の支出になります。

一方収入ですが、まず家賃収入が月に6万円で年間72万円、これが15年で1,080万円といいたいところですが、つねに入居者がいるとは限らないので、稼働率を贔屓目に見て90%として、970万円といったところでしょうか。

最後に出口戦略としてマンションを売りに出す必要がありますが、さすがに12年目で買ったマンションももはや築30年近くなりますので、今は1千万円でも順調に減損して、まあ都心ということで買い手は付くとしても半額の500万円、いやそれ以下になってしまうかもしれません。

そうすると、（非常にざっくりですが）1,470万円使って1,440万円の支出で20～30万円の利益が出る可能性がありますが、実際は何か施設に故障でもあれば修理代が発生するので、ヘタをすると利益はゼロかマイナスになる可能性があります。

仮に1千万円の貯金があって、物件をキャッシュで買えた場合、利息に回った200万円がなくなるので、200万円ちょいの利益が出ます。15年で割ると1年あたり13万円、利回りにすると1.3%です。

うーん、これであれば、もう少し気の利いた利回りのREITとか高配当の株（以下参照）を買った方がいいような気がしました。

http://info.finance.yahoo.co.jp/ranking/?kd=8