区分投資の代用品として、REITを検討する

先日の区分投資のシミュレーションで、もしワンルームマンションをローンで買っても、月に1万くらいしかならない、そうであれば、新興国通貨のスワップ投資でよいのではないかと考察しました。

とはいえ、できればリスクを抑えつつ安定した利子収入が得られないかというのが、私の研究テーマであります。そこで先日あれこれ探していて1つ気づいたのは、不動産経営を証券化したREITという金融商品の利回りです。

普通の株と同じように、証券会社を通じて市場で売り買いすることができます。相対取引になってしまう普通の不動産と大きく違うところです。ある意味、市場で価格が決定されるという点では、通常の不動産よりは適正な価格で入手できそうな気はします。

http://yahoo.japan-reit.com/ranking/all

上記のリストのように、税引き前とはいえ年利4%以上のものがいくつもあり、また適度にアップダウンもあるので、下がったところでタイミングよく掴んだり、分割売買で手持ちの平均値を下げるようにして保有すれば、たとえば300万円分で4%でも年額12万円の配当が得られ、月に1万円の収益と同等になります（税引き前）。

もう1つ、オフィス用の物件を入手しない限り、不動産投資というと個人の住居用が中心になりますが、REITの物件ではオフィスや商用施設などビジネス用不動産もあるので、選択の幅が広がるようには思います。

とりあえず上記のリストを見ながら、一定上の利回りがある銘柄に対して、経営母体が財務的にしっかりしているか、借金の有無や多寡、展開しているエリアが首都圏が多いとかを見て絞込み、あとは価格の下がっているタイミングで少しずつ買ってみようと思っています。

同じ考え方なら、配当率の高い株でも行けそうな気がしますが、REITも個別株も極端に業績が悪化し、取引価格が大幅に下がるリスクもあります。そういう意味では、インデックスに対するノーロード（手数料なし、もしくは激安）型のETFを購入し、そこで2～3%の配当をもらいつつ、大幅に上がったところで時々部分的に利確して原資産を増やしていく、という先方の方が取り組みやすいかもしれません。

依然、不動産投資研究中だが、ちょっと今日は失望した

最近も本を読んだり、先達のブログを見たり、不動産投資の可能性を探っています。

しかし、Yahoo!不動産などを見て、近隣の築20年以内のワンルームマンションの売値と家賃の相場を見ながら比較して、損益をシミュレートしてみました。

しかし家賃が7万くらいで売値が1,100万円くらいの物件を例に取ると、年間家賃が7万×12で84万円、ローンの金利や維持・保守費、税金等を無視しても、頭金を200万円くらい入れてローンを2%程度の利子として10年で返そうとすると月額8万円を超えてしまい、毎月1万2千円くらいの持ち出しになります。

ということで、15年返済くらいにして、ようやく支払月額が58,000円、月額1万円ちょいの利益になります。予定通り返済して10年目の時点で残債が330万円程度、そこで400万円以上で売れれば利益が出るでしょうが、築年数30年くらいを超えると、よほど立地条件がよくない限り、マンションの資産価値は激落ちしますので、売るのに苦労しそうです。イグジット戦略に失敗すると、不動産投資の旨みはなくなってしまいます。

月に1万円くらいであれば、1日に300円ちょっとですから、豪ドルを5枚、もしくは南アランドかトルコリラを3～4枚もっていれば実現できます。たとえば今1枚65円の豪ドルを5枚買えば1日325円、年間12万円近くなります。安全を見てレバレッジ2倍程度を想定しており、タネ銭が200～250万くらい必要ですが、上記の頭金と同じくらいの金額です）、そう考えると、何だかマンション投資をしようという気が失せてきました。

さらに追い討ちをかけるように、先週発売になった経済作家の橘玲（たちばな・あきら）さんの新刊（といっても週刊文春の連載がベースですが）「臆病者のための億万長者入門」をさっそく読んだのですが、ここでもプロと素人の圧倒的な情報格差（情報の非対称性といいます）により、素人がいい物権を入手できる可能性はほとんどないことが論理的に説明されておりました。

眼力もなく、不動産屋の友達もいない自分としては、まだ次回リーマンショック級の経済危機が起きたときに、安くなった土地を買い叩けるだけの資金をコツコツ貯めたり、堅実に運用したりしようと思いました。

区分投資のサンプルが・・・

友人がワンルームマンションの区分投資を始めました。
確かに小さいところから始めて不動産投資で成功している方はいらっしゃるようです。
ということで、新築や中古アパートの投資用物件をネットで調べてみました。

人口減を考えると、首都圏、もしくは大都市部で絞ってシミュレーションしてみましたが、利回りが経費や税金を考えないで6〜12%くらいです。おそらく管理会社の管理費、ときどき掛かるであろう備品の修繕代、税金、2%を超えるローンの金利を考えるとほとんど利益は出なさそうです。

為替リスクはありますが、円が強い時に利率の高い豪ドルかNZドル、または南アランドでも買っておけば、それぞれレバレッジ2倍弱くらいで、5%、6%、9%前後で回せます。20%の税金が引かれるので、実効利回りは4%、5%、7%といったところですが。

あとは資金に余裕を持たせて、円安に振れたら一部利確したり、逆に急激に当該通貨が下がったら買い増したり、ときどきポジション調整をしていれば、こちらの方がやりやすいような気はします。

いい管理会社を確保し、金融機関から安く融資を受けられるようになるなど、一度いい回転ができると不動産投資も悪くはないのかもしれません。あるいは最初はローンでなくキャッシュで物件を買って、まるまる収入が取れるようにするか。

とりあえずはこの友人の顛末を観察してみたいと思います。

“人と同じこと”のリスク ～順張りでも逆張りでも踊らされるな

相場でポジションを建てるときには、トレンドに乗る順張りと逆に暴落時に買い、暴騰時に売る逆張りという二つの相反するアプローチがあります。

ここでどちらが良いかという、単純な二者択一の議論をするつもりはありません。人の微妙な心理と各金融機関で微妙に異なる投資方針や投資アルゴリズムが複雑に絡み合った市場では、どちらが有利と断言することはできないからです。

たとえば、私はわりと逆張りが好きなので、大きく下げたときに買ったり、好調な期間が続いているときに売りポジションを作ったりします。ところがアベノミクスの最初の強力な上げは予想外で、相当上がったと思って売りを入れたらさらに上がり、ナンピンや損切りを何度かしてもまだ上がり、相当やられてしまいました。

あのときは世界的に金融緩和の状態でお金が余っていたので、素直に順張りで行けばよかったのですが、今となっては後の祭りです。

値段を見てつい、安値だから買おうとか、ここまで上がった、ヒストリカルやPBRから見ても相当高すぎだから売ろうとか考えてしまいがちですが、絶対値より勢いや情勢を（どちらも勢いですね）見ないといけないという教訓を得ました。

しかし、投資家としてひとつだけやってはいけないこと、それは踊らされることです。たとえばNISA騒動は記憶に新しいところですが（私はNISA口座を開いていないので、いまだにDMとか来ます）、いくら一定額まで非課税でも損した場合の損失繰越ができないとはアンバランスですから、やっていません。

これは本当に個人投資家のことを考えたわけでなく、証券業界を助けるためのイベントだったような気がします。


また興味深いデータを見つけたので、ご紹介したいと思います。3月中旬から下旬にかけて、私が買いたいと思っているMacBook Airの市場価格の推移を示した価格コムのグラフです。

消費税増税前に、ということで煽られて欲しがる人が増えているからか、3月中旬から価格が上昇し始めて、3月下旬に価格のピークが来ています。

逆に月が変わるといったん下がっています。おそらく増税後の売上低迷に対応したゲリラ商法で捨て身でダンピングしているネット販売店が増えてきたのだと思います。

エコポイントのときも一時的に無理やり盛り上げて消費を先取りしたお陰で、その翌年からは電機メーカーは冬の時代を迎えました。おそらく同じようなことが起きて、上記グラフの2月くらいの値段で買えるようになるのではないかと思います。

駆け込み需要で品薄になっている以上、値段が少々高くても一種の群集心理のようなもので買い手が付いてしまうのではないでしょうか。結局、みんなが買おうとしているタイミングに買うのは、高値掴みになりやすいということです。

世間で盛り上がっているときでも、冷静に考えて、何かの目的をもった誰かに意図的に踊らされていないか考えてみたいものです。踊らされているということは、不利な条件で買わされる可能性が高いということですから。

ちなみに結局新しいMacBook Airを買うのは止めて、今使っている2009年型ハードディスクモデルを自分で筐体を開けてSSDに付け替えました。ちょっと苦労しましたが、ご興味がある方はぜひご笑覧ください。－－＞　リンク