依然、不動産投資研究中だが、ちょっと今日は失望した

最近も本を読んだり、先達のブログを見たり、不動産投資の可能性を探っています。

しかし、Yahoo!不動産などを見て、近隣の築20年以内のワンルームマンションの売値と家賃の相場を見ながら比較して、損益をシミュレートしてみました。

しかし家賃が7万くらいで売値が1,100万円くらいの物件を例に取ると、年間家賃が7万×12で84万円、ローンの金利や維持・保守費、税金等を無視しても、頭金を200万円くらい入れてローンを2%程度の利子として10年で返そうとすると月額8万円を超えてしまい、毎月1万2千円くらいの持ち出しになります。

ということで、15年返済くらいにして、ようやく支払月額が58,000円、月額1万円ちょいの利益になります。予定通り返済して10年目の時点で残債が330万円程度、そこで400万円以上で売れれば利益が出るでしょうが、築年数30年くらいを超えると、よほど立地条件がよくない限り、マンションの資産価値は激落ちしますので、売るのに苦労しそうです。イグジット戦略に失敗すると、不動産投資の旨みはなくなってしまいます。

月に1万円くらいであれば、1日に300円ちょっとですから、豪ドルを5枚、もしくは南アランドかトルコリラを3～4枚もっていれば実現できます。たとえば今1枚65円の豪ドルを5枚買えば1日325円、年間12万円近くなります。安全を見てレバレッジ2倍程度を想定しており、タネ銭が200～250万くらい必要ですが、上記の頭金と同じくらいの金額です）、そう考えると、何だかマンション投資をしようという気が失せてきました。

さらに追い討ちをかけるように、先週発売になった経済作家の橘玲（たちばな・あきら）さんの新刊（といっても週刊文春の連載がベースですが）「臆病者のための億万長者入門」をさっそく読んだのですが、ここでもプロと素人の圧倒的な情報格差（情報の非対称性といいます）により、素人がいい物権を入手できる可能性はほとんどないことが論理的に説明されておりました。

眼力もなく、不動産屋の友達もいない自分としては、まだ次回リーマンショック級の経済危機が起きたときに、安くなった土地を買い叩けるだけの資金をコツコツ貯めたり、堅実に運用したりしようと思いました。