感情に流されないことが大切である

年収300万円で掃除夫をしながら試行錯誤しながら独自の手法で投資を続け、ついに1億円を達成したというwww9945氏が、近い将来、清掃会社を退職し、専業投資家になられるとのこと。

http://plaza.rakuten.co.jp/www9945/diary/201406150000/

1億円を3%で運用できれば300万円ですから、会社での収入を投資で得ることは可能であろうと思います。そもそも1億円を毎年300万円ずつ取り崩しても、極端なインフレが来なければ33年は維持できるわけですし。

逆にいえば、現金のまま持っているということは、インフレになったときに予想外に資産価値が目減りするリスクがあるわけです。

そういう意味では大金を作るのはゴールでなく、あくまでマイルストーンに過ぎない。この次のステージでは、増やすことより、減らさないことに重心を置いて運用を続けていく必要があります。自分も正しいフィナンシャルリテラシー（お金の常識・教養・基礎学力）を身に付けて、このステージを着実に歩んでいければと思っています。


自分もそういう種類の人間だと思いますが、個人で投資に熱中する人間は、わりとコミュニケーションがうまくなかったり、煩わしい人間関係から逃れたいとか、忙しいわりに収入が上がらない、仕事が好きになれない、満員電車や人混みが嫌いというネガティブな理由で、市場から金銭を得ようと努力しているケースがあるかと思います。

今日も仕事上で横柄で理不尽な人に会って大変困らされました。それはそれとして、ストレスが高まっているときこそ注意が必要です。感情に流されて安値圏でもない株を買ってしまったり、資金量に比べて過大なポジションを立てて、急な変動で吹っ飛ばされてしまう危険があるからです。

自分自身の経験でも、だいたいこういうときに早くリタイアできる財力を得ようとか思って、つい自分のルールを破り、さほど安くもない株を買ってしまったり、あまりシミュレーションしないで新しい銘柄や金融商品に手を出したり、資金量を考慮しないで余裕資金がない量を買い込んでしまったり。


買いを入れるときは、過去1～2年程度のヒストリカルデータで見て、できるだけ安く、悪くても平均値よりは下くらいでポジションを立てるべきですし、資金には十分余裕をもってポジションを作るべきです。

また、資金管理という意味でも、おそらく分割売買で千株単位の株なら5千株とか多くて1万株くらいでポジションを作っていく場合、5千株入れた時点でまだ3割くらい、できれば半分くらい資金が残っている程度の、余力が必要です。これを超えると、予想以上に下がったときに着いていくことができなかったり、急な暴落時などせっかくの買いのチャンスに実弾（資金）がなく、指をくわえてみているだけ、ということになってしまいます。

生活でも投資でも心をかき乱されることはよくありますが、とにかく相場にいるときは、冷静にいきたいものです。

J-REITに参入

今日もREITを時折ウォッチしておりました。

http://yahoo.japan-reit.com/ranking/all

これで利回り順にソートして上から順に見ていきます。私がリンクをクリックした形跡がありますが、このリンクをたどると（少し古い情報も混じっていますが）それぞれのREIT案件の詳細な説明を見ることができます。

なかなか専門家でもないと良し悪しが分かるものでもないですが、いちおうどのような物件を中心に不動産事業を展開しているのかくらいは見ておくといいでしょう。

今日はまずはいろいろ検討して、またスモールスタートでいいと考え、利回りランキング4位の「日本賃貸住宅投資法人（8986）」を1単位買い付けました。理由としては、利回りの良さ、またここ最近はパフォーマンスが安定していること、さらにグラフを見ると、わりと安値圏にあることからこのタイミングで買ってもいいと判断しました。

今日の値段は約64,000円、去年の実績や今年の見込みでは3,200円くらいの分配金の実績があり、大体4.9%（税引き前）の利回りが見込めます。

ただし、ひとつの案件に資金を全部突っ込んでしまうと、万が一その案件のパフォーマンスが下がったり、価格が低下したり、最悪解散したりすると大損するリスクがあります。ということで、せっかく証券化で細分化されているので、リスクも細分化するようにしたいと思います。

今後の戦略としては、いちおう定期預金と思って長めにホールドする予定ですが、10%値上がりしたら2年分の利益と思って利確したり、下がったら買い増ししつつ、平行して他に利回りのいいREIT案件がないか探して、オフィス案件、住居案件、商業施設案件を適切に組み合わせて、よいポートフォリオを作っていくつもりです。

古典的な株式売買の原則

これまで100冊を超える投資関連の本を読んできましたが、その中でもっとも影響を受けたのは、同友館という出版社から出ている林輝太郎さんという相場師の本です。

この世界は、商売のためカモを引っ掛けるための撒き餌の本、経験のない経済評論家や経済ライターが書いた雑な内容の本、投資に関するソフトウェアの使い方や取引方法を説明した利益とは関係ないマニュアル本、やや頭のおかしい人が書いたオカルト本など、大半の本は読んでも儲かるものではありません。

それでも、「投資」というキーワードで調べると、上記の種類の本が、内容の善し悪しと関係なく引っ掛かってきます。

何も考えずに適当によさげなものを買って、内容を真に受けて売買すると、だいたい少し儲かってうれしくなり、その後どーんと下げて損切りできずに頑張っているうちに大きく含み損が増えて、塩漬けにしたまま「やっぱり株は怖い」とか思ってそのまま足を洗う、というのがよくあるパターンだと思います。

そんな中でおそらく良心的かつ数少ない勝てる可能性のある技法を紹介したのが、上記の林先生と、また彼が出会ってプロデュースして本を出した、億万長者になった市井の相場師の本だと思っています。

そんな中で、ふと古本屋のワゴンセールで100円で買った邱永漢先生の「株の原則」という本が、なかなかしっかりした内容でよかったです。結局、内容は林先生の本と同じで、今の証券業界や本では誰も教えないのですが（知っていて教えないのか、それとも、そういう教えはもう消えつつあるのか）、昭和に相場をやっていた人は以下のような原則はある意味、定石であったということです。

◎取り扱う銘柄は、自分が取れそうに思える数点に絞り込む
◎上記の銘柄は東証一部から選ぶ。動きの荒っぽい二部や新興株は避ける
◎一度に買うのでなく、安値圏に来てから何度かに分割して買い、できるだけ平均値を下げる
◎始終売買をするのでなく、時折ポジションを閉じて休みを入れる
◎どこまでも持つのでなく、値幅を決めておいてその幅を超えたら利確する

もともと世界の証券市場は大阪・堂島で始められ、ローソク足や値動きを表やグラフにする、先物として売買し、リスクヘッジと投機の両方に利用できる、といった先進性がある仕組みが作られていたのです。

その中で数百年に渡って培われた、すぐれた知恵やセオリーはそれなりに精緻で実用的なものであったと思っています。

ということで、ここ数日はこんな本を熟読しています。

区分投資の代用品として、REITを検討する

先日の区分投資のシミュレーションで、もしワンルームマンションをローンで買っても、月に1万くらいしかならない、そうであれば、新興国通貨のスワップ投資でよいのではないかと考察しました。

とはいえ、できればリスクを抑えつつ安定した利子収入が得られないかというのが、私の研究テーマであります。そこで先日あれこれ探していて1つ気づいたのは、不動産経営を証券化したREITという金融商品の利回りです。

普通の株と同じように、証券会社を通じて市場で売り買いすることができます。相対取引になってしまう普通の不動産と大きく違うところです。ある意味、市場で価格が決定されるという点では、通常の不動産よりは適正な価格で入手できそうな気はします。

http://yahoo.japan-reit.com/ranking/all

上記のリストのように、税引き前とはいえ年利4%以上のものがいくつもあり、また適度にアップダウンもあるので、下がったところでタイミングよく掴んだり、分割売買で手持ちの平均値を下げるようにして保有すれば、たとえば300万円分で4%でも年額12万円の配当が得られ、月に1万円の収益と同等になります（税引き前）。

もう1つ、オフィス用の物件を入手しない限り、不動産投資というと個人の住居用が中心になりますが、REITの物件ではオフィスや商用施設などビジネス用不動産もあるので、選択の幅が広がるようには思います。

とりあえず上記のリストを見ながら、一定上の利回りがある銘柄に対して、経営母体が財務的にしっかりしているか、借金の有無や多寡、展開しているエリアが首都圏が多いとかを見て絞込み、あとは価格の下がっているタイミングで少しずつ買ってみようと思っています。

同じ考え方なら、配当率の高い株でも行けそうな気がしますが、REITも個別株も極端に業績が悪化し、取引価格が大幅に下がるリスクもあります。そういう意味では、インデックスに対するノーロード（手数料なし、もしくは激安）型のETFを購入し、そこで2～3%の配当をもらいつつ、大幅に上がったところで時々部分的に利確して原資産を増やしていく、という先方の方が取り組みやすいかもしれません。

依然、不動産投資研究中だが、ちょっと今日は失望した

最近も本を読んだり、先達のブログを見たり、不動産投資の可能性を探っています。

しかし、Yahoo!不動産などを見て、近隣の築20年以内のワンルームマンションの売値と家賃の相場を見ながら比較して、損益をシミュレートしてみました。

しかし家賃が7万くらいで売値が1,100万円くらいの物件を例に取ると、年間家賃が7万×12で84万円、ローンの金利や維持・保守費、税金等を無視しても、頭金を200万円くらい入れてローンを2%程度の利子として10年で返そうとすると月額8万円を超えてしまい、毎月1万2千円くらいの持ち出しになります。

ということで、15年返済くらいにして、ようやく支払月額が58,000円、月額1万円ちょいの利益になります。予定通り返済して10年目の時点で残債が330万円程度、そこで400万円以上で売れれば利益が出るでしょうが、築年数30年くらいを超えると、よほど立地条件がよくない限り、マンションの資産価値は激落ちしますので、売るのに苦労しそうです。イグジット戦略に失敗すると、不動産投資の旨みはなくなってしまいます。

月に1万円くらいであれば、1日に300円ちょっとですから、豪ドルを5枚、もしくは南アランドかトルコリラを3～4枚もっていれば実現できます。たとえば今1枚65円の豪ドルを5枚買えば1日325円、年間12万円近くなります。安全を見てレバレッジ2倍程度を想定しており、タネ銭が200～250万くらい必要ですが、上記の頭金と同じくらいの金額です）、そう考えると、何だかマンション投資をしようという気が失せてきました。

さらに追い討ちをかけるように、先週発売になった経済作家の橘玲（たちばな・あきら）さんの新刊（といっても週刊文春の連載がベースですが）「臆病者のための億万長者入門」をさっそく読んだのですが、ここでもプロと素人の圧倒的な情報格差（情報の非対称性といいます）により、素人がいい物権を入手できる可能性はほとんどないことが論理的に説明されておりました。

眼力もなく、不動産屋の友達もいない自分としては、まだ次回リーマンショック級の経済危機が起きたときに、安くなった土地を買い叩けるだけの資金をコツコツ貯めたり、堅実に運用したりしようと思いました。

区分投資のサンプルが・・・

友人がワンルームマンションの区分投資を始めました。
確かに小さいところから始めて不動産投資で成功している方はいらっしゃるようです。
ということで、新築や中古アパートの投資用物件をネットで調べてみました。

人口減を考えると、首都圏、もしくは大都市部で絞ってシミュレーションしてみましたが、利回りが経費や税金を考えないで6〜12%くらいです。おそらく管理会社の管理費、ときどき掛かるであろう備品の修繕代、税金、2%を超えるローンの金利を考えるとほとんど利益は出なさそうです。

為替リスクはありますが、円が強い時に利率の高い豪ドルかNZドル、または南アランドでも買っておけば、それぞれレバレッジ2倍弱くらいで、5%、6%、9%前後で回せます。20%の税金が引かれるので、実効利回りは4%、5%、7%といったところですが。

あとは資金に余裕を持たせて、円安に振れたら一部利確したり、逆に急激に当該通貨が下がったら買い増したり、ときどきポジション調整をしていれば、こちらの方がやりやすいような気はします。

いい管理会社を確保し、金融機関から安く融資を受けられるようになるなど、一度いい回転ができると不動産投資も悪くはないのかもしれません。あるいは最初はローンでなくキャッシュで物件を買って、まるまる収入が取れるようにするか。

とりあえずはこの友人の顛末を観察してみたいと思います。

“人と同じこと”のリスク ～順張りでも逆張りでも踊らされるな

相場でポジションを建てるときには、トレンドに乗る順張りと逆に暴落時に買い、暴騰時に売る逆張りという二つの相反するアプローチがあります。

ここでどちらが良いかという、単純な二者択一の議論をするつもりはありません。人の微妙な心理と各金融機関で微妙に異なる投資方針や投資アルゴリズムが複雑に絡み合った市場では、どちらが有利と断言することはできないからです。

たとえば、私はわりと逆張りが好きなので、大きく下げたときに買ったり、好調な期間が続いているときに売りポジションを作ったりします。ところがアベノミクスの最初の強力な上げは予想外で、相当上がったと思って売りを入れたらさらに上がり、ナンピンや損切りを何度かしてもまだ上がり、相当やられてしまいました。

あのときは世界的に金融緩和の状態でお金が余っていたので、素直に順張りで行けばよかったのですが、今となっては後の祭りです。

値段を見てつい、安値だから買おうとか、ここまで上がった、ヒストリカルやPBRから見ても相当高すぎだから売ろうとか考えてしまいがちですが、絶対値より勢いや情勢を（どちらも勢いですね）見ないといけないという教訓を得ました。

しかし、投資家としてひとつだけやってはいけないこと、それは踊らされることです。たとえばNISA騒動は記憶に新しいところですが（私はNISA口座を開いていないので、いまだにDMとか来ます）、いくら一定額まで非課税でも損した場合の損失繰越ができないとはアンバランスですから、やっていません。

これは本当に個人投資家のことを考えたわけでなく、証券業界を助けるためのイベントだったような気がします。


また興味深いデータを見つけたので、ご紹介したいと思います。3月中旬から下旬にかけて、私が買いたいと思っているMacBook Airの市場価格の推移を示した価格コムのグラフです。

消費税増税前に、ということで煽られて欲しがる人が増えているからか、3月中旬から価格が上昇し始めて、3月下旬に価格のピークが来ています。

逆に月が変わるといったん下がっています。おそらく増税後の売上低迷に対応したゲリラ商法で捨て身でダンピングしているネット販売店が増えてきたのだと思います。

エコポイントのときも一時的に無理やり盛り上げて消費を先取りしたお陰で、その翌年からは電機メーカーは冬の時代を迎えました。おそらく同じようなことが起きて、上記グラフの2月くらいの値段で買えるようになるのではないかと思います。

駆け込み需要で品薄になっている以上、値段が少々高くても一種の群集心理のようなもので買い手が付いてしまうのではないでしょうか。結局、みんなが買おうとしているタイミングに買うのは、高値掴みになりやすいということです。

世間で盛り上がっているときでも、冷静に考えて、何かの目的をもった誰かに意図的に踊らされていないか考えてみたいものです。踊らされているということは、不利な条件で買わされる可能性が高いということですから。

ちなみに結局新しいMacBook Airを買うのは止めて、今使っている2009年型ハードディスクモデルを自分で筐体を開けてSSDに付け替えました。ちょっと苦労しましたが、ご興味がある方はぜひご笑覧ください。－－＞　リンク