区分投資の代用品として、REITを検討する

先日の区分投資のシミュレーションで、もしワンルームマンションをローンで買っても、月に1万くらいしかならない、そうであれば、新興国通貨のスワップ投資でよいのではないかと考察しました。

とはいえ、できればリスクを抑えつつ安定した利子収入が得られないかというのが、私の研究テーマであります。そこで先日あれこれ探していて1つ気づいたのは、不動産経営を証券化したREITという金融商品の利回りです。

普通の株と同じように、証券会社を通じて市場で売り買いすることができます。相対取引になってしまう普通の不動産と大きく違うところです。ある意味、市場で価格が決定されるという点では、通常の不動産よりは適正な価格で入手できそうな気はします。

http://yahoo.japan-reit.com/ranking/all

上記のリストのように、税引き前とはいえ年利4%以上のものがいくつもあり、また適度にアップダウンもあるので、下がったところでタイミングよく掴んだり、分割売買で手持ちの平均値を下げるようにして保有すれば、たとえば300万円分で4%でも年額12万円の配当が得られ、月に1万円の収益と同等になります（税引き前）。

もう1つ、オフィス用の物件を入手しない限り、不動産投資というと個人の住居用が中心になりますが、REITの物件ではオフィスや商用施設などビジネス用不動産もあるので、選択の幅が広がるようには思います。

とりあえず上記のリストを見ながら、一定上の利回りがある銘柄に対して、経営母体が財務的にしっかりしているか、借金の有無や多寡、展開しているエリアが首都圏が多いとかを見て絞込み、あとは価格の下がっているタイミングで少しずつ買ってみようと思っています。

同じ考え方なら、配当率の高い株でも行けそうな気がしますが、REITも個別株も極端に業績が悪化し、取引価格が大幅に下がるリスクもあります。そういう意味では、インデックスに対するノーロード（手数料なし、もしくは激安）型のETFを購入し、そこで2～3%の配当をもらいつつ、大幅に上がったところで時々部分的に利確して原資産を増やしていく、という先方の方が取り組みやすいかもしれません。

依然、不動産投資研究中だが、ちょっと今日は失望した

最近も本を読んだり、先達のブログを見たり、不動産投資の可能性を探っています。

しかし、Yahoo!不動産などを見て、近隣の築20年以内のワンルームマンションの売値と家賃の相場を見ながら比較して、損益をシミュレートしてみました。

しかし家賃が7万くらいで売値が1,100万円くらいの物件を例に取ると、年間家賃が7万×12で84万円、ローンの金利や維持・保守費、税金等を無視しても、頭金を200万円くらい入れてローンを2%程度の利子として10年で返そうとすると月額8万円を超えてしまい、毎月1万2千円くらいの持ち出しになります。

ということで、15年返済くらいにして、ようやく支払月額が58,000円、月額1万円ちょいの利益になります。予定通り返済して10年目の時点で残債が330万円程度、そこで400万円以上で売れれば利益が出るでしょうが、築年数30年くらいを超えると、よほど立地条件がよくない限り、マンションの資産価値は激落ちしますので、売るのに苦労しそうです。イグジット戦略に失敗すると、不動産投資の旨みはなくなってしまいます。

月に1万円くらいであれば、1日に300円ちょっとですから、豪ドルを5枚、もしくは南アランドかトルコリラを3～4枚もっていれば実現できます。たとえば今1枚65円の豪ドルを5枚買えば1日325円、年間12万円近くなります。安全を見てレバレッジ2倍程度を想定しており、タネ銭が200～250万くらい必要ですが、上記の頭金と同じくらいの金額です）、そう考えると、何だかマンション投資をしようという気が失せてきました。

さらに追い討ちをかけるように、先週発売になった経済作家の橘玲（たちばな・あきら）さんの新刊（といっても週刊文春の連載がベースですが）「臆病者のための億万長者入門」をさっそく読んだのですが、ここでもプロと素人の圧倒的な情報格差（情報の非対称性といいます）により、素人がいい物権を入手できる可能性はほとんどないことが論理的に説明されておりました。

眼力もなく、不動産屋の友達もいない自分としては、まだ次回リーマンショック級の経済危機が起きたときに、安くなった土地を買い叩けるだけの資金をコツコツ貯めたり、堅実に運用したりしようと思いました。

区分投資のサンプルが・・・

友人がワンルームマンションの区分投資を始めました。
確かに小さいところから始めて不動産投資で成功している方はいらっしゃるようです。
ということで、新築や中古アパートの投資用物件をネットで調べてみました。

人口減を考えると、首都圏、もしくは大都市部で絞ってシミュレーションしてみましたが、利回りが経費や税金を考えないで6〜12%くらいです。おそらく管理会社の管理費、ときどき掛かるであろう備品の修繕代、税金、2%を超えるローンの金利を考えるとほとんど利益は出なさそうです。

為替リスクはありますが、円が強い時に利率の高い豪ドルかNZドル、または南アランドでも買っておけば、それぞれレバレッジ2倍弱くらいで、5%、6%、9%前後で回せます。20%の税金が引かれるので、実効利回りは4%、5%、7%といったところですが。

あとは資金に余裕を持たせて、円安に振れたら一部利確したり、逆に急激に当該通貨が下がったら買い増したり、ときどきポジション調整をしていれば、こちらの方がやりやすいような気はします。

いい管理会社を確保し、金融機関から安く融資を受けられるようになるなど、一度いい回転ができると不動産投資も悪くはないのかもしれません。あるいは最初はローンでなくキャッシュで物件を買って、まるまる収入が取れるようにするか。

とりあえずはこの友人の顛末を観察してみたいと思います。

“人と同じこと”のリスク ～順張りでも逆張りでも踊らされるな

相場でポジションを建てるときには、トレンドに乗る順張りと逆に暴落時に買い、暴騰時に売る逆張りという二つの相反するアプローチがあります。

ここでどちらが良いかという、単純な二者択一の議論をするつもりはありません。人の微妙な心理と各金融機関で微妙に異なる投資方針や投資アルゴリズムが複雑に絡み合った市場では、どちらが有利と断言することはできないからです。

たとえば、私はわりと逆張りが好きなので、大きく下げたときに買ったり、好調な期間が続いているときに売りポジションを作ったりします。ところがアベノミクスの最初の強力な上げは予想外で、相当上がったと思って売りを入れたらさらに上がり、ナンピンや損切りを何度かしてもまだ上がり、相当やられてしまいました。

あのときは世界的に金融緩和の状態でお金が余っていたので、素直に順張りで行けばよかったのですが、今となっては後の祭りです。

値段を見てつい、安値だから買おうとか、ここまで上がった、ヒストリカルやPBRから見ても相当高すぎだから売ろうとか考えてしまいがちですが、絶対値より勢いや情勢を（どちらも勢いですね）見ないといけないという教訓を得ました。

しかし、投資家としてひとつだけやってはいけないこと、それは踊らされることです。たとえばNISA騒動は記憶に新しいところですが（私はNISA口座を開いていないので、いまだにDMとか来ます）、いくら一定額まで非課税でも損した場合の損失繰越ができないとはアンバランスですから、やっていません。

これは本当に個人投資家のことを考えたわけでなく、証券業界を助けるためのイベントだったような気がします。


また興味深いデータを見つけたので、ご紹介したいと思います。3月中旬から下旬にかけて、私が買いたいと思っているMacBook Airの市場価格の推移を示した価格コムのグラフです。

消費税増税前に、ということで煽られて欲しがる人が増えているからか、3月中旬から価格が上昇し始めて、3月下旬に価格のピークが来ています。

逆に月が変わるといったん下がっています。おそらく増税後の売上低迷に対応したゲリラ商法で捨て身でダンピングしているネット販売店が増えてきたのだと思います。

エコポイントのときも一時的に無理やり盛り上げて消費を先取りしたお陰で、その翌年からは電機メーカーは冬の時代を迎えました。おそらく同じようなことが起きて、上記グラフの2月くらいの値段で買えるようになるのではないかと思います。

駆け込み需要で品薄になっている以上、値段が少々高くても一種の群集心理のようなもので買い手が付いてしまうのではないでしょうか。結局、みんなが買おうとしているタイミングに買うのは、高値掴みになりやすいということです。

世間で盛り上がっているときでも、冷静に考えて、何かの目的をもった誰かに意図的に踊らされていないか考えてみたいものです。踊らされているということは、不利な条件で買わされる可能性が高いということですから。

ちなみに結局新しいMacBook Airを買うのは止めて、今使っている2009年型ハードディスクモデルを自分で筐体を開けてSSDに付け替えました。ちょっと苦労しましたが、ご興味がある方はぜひご笑覧ください。－－＞　リンク

大手金融機関が国債暴落に備えているが、うちはどうしようか（外貨編）

日本崩壊シナリオの後編です。

あるタイミングで0.6%とかの低金利で借り手が付く国債が国内で捌けなくなると、利子を上げて海外の売り手を探す必要があります。ただし、日本には世界的に見ても、あのいい加減なイタリアを遥かに上回るダントツの借金があること、景気減速と少子高齢化で出て行く一方で入ってくる見込みがないこと、その上、それでも改善の努力も見られないこと等々は世界中に知れています。

ということで、それなりのリスクプレミアム（リスクを負うことに対する金利の上乗せ）がないと、なかなか貸してくれようという物好きはいないでしょう。ということで国債の金利の上昇が起きるでしょう。債券の性質として、金利が上がると国債の価格は安くなります。

また、国債の金利が上がると、短期的には、利率はいいし、いちおう腐ったとはいえ世界第三位の経済大国だし、ということで、いったん買いが入る可能性があります。そうなると、それを狙って海外マネーが流入するので、欲しいという人が増えるので円の価値が上がり、困ったことにいったん円高に振れます。

何が言いたいかというと、どうせハイパーインフレになって超円安になるのだから、と考えて下手にレバレッジを掛けて外貨を買い持ちしていると、一時的な円高のときに含み損でぶっ飛ばされる恐れがあります。


たとえばレバレッジ5倍で100円で米ドルを1万ドル持っていると、本来100万円分あるところを20万円で支えていることになります。またFX会社によって異なりますが、投資分がマイナスにならないよう、強制ロスカット（損切り）が入ります。

たとえば私がバックアップで使っているSBI証券のFXでは、証拠金の50%で強制ロスカットが入ります。具体的には、たとえば1ドルが100円のときに1万ドル買っているとすると、日本のFXは（自分で倍率を選べる会社も少なくないので、もっと低い倍率で投資している人もいるでしょうが）レバレッジ25倍で運用している場合は100万円÷25で4万円の証拠金で運用しているということです。

証拠金の50%ということは、4万円の半分、つまり残金が2万円になったらシステムによって強制的に損切りさせられる、ということです。


先ほどの例でいえば、20万円で投資しているので、残金が2万円になったら、つまり18万円分、為替でいうと18円円高に動いて、100円が82円になったところで、入れておいた20万円が2万円になるということです。

もし下落のスピードが物凄く速い場合は、売ろうとしても買い手がつかないので82円で約定できず、たとえば75円でようやく決済できた、ということも起こりえます。

その場合は100万円が75万円になったということで、25万円の下落です。入金していた金額は20万円ですから不足分の5万円については、あとから追加の証拠金がFX会社から請求されます。これが「追証」といわれるものです。

そう考えると、超円安に備えるなら、レバレッジをかけないで100万円とか少なくてもレバレッジ2倍で50万円で1万ドルを持つか、いまはポジションをもたずに、いったん80円を割るくらいまで待ってから入れるかのいずれかがよいかと思います。

ちなみに私はリーマンショック前に1ドル110円とか100円で入れた外貨預金3万ドルがあるので（1ドル102円の今でも15万円近い含み損です）、その復活を待ちます。とほほ。

上記の私の外貨預金はネット銀行でやっていますが、FX投資をするなら、FX証券会社にするのがいいと思います。

なぜなら、上記の私のネット銀行は優遇措置が付いたので当時としてはよかったのですが、それでも片道手数料が50銭でした。3万ドルなんで米ドルに両替するのに1万5千円も取られた勘定になります。将来もし円貨に戻すときも同じような手数料を取られるので、結局銀行に3万円取られることになります。

これがもし、たとえば最近私がよく使っているYJ FX!（旧サイバーエージェントFX）だと、手数料は無料。代わりに証券会社の利益になるスプレッド（売値と買値の差額）は、たったの0.4銭です。1000ドルの取引に4円ということは、3万ドルの取引で4円☓30で120円です。

ということで、まず1つ目の防衛策としては、FX口座を開きそこにいつでも動ける一定金額を入金しておくことです。またネットで月足とかを見て、過去10年くらいの外貨の動きや特徴を頭に入れておくといいかもしれません。

米ドルであれば、120円くらいからずーっと下がってきていったん75円近くまで来て最近また105円近くまで来たとか、豪ドルであればリーマン・ショック後に50円近くまで行ったが、基本的に100円～70円くらいの範囲で動いているとか、何となく長期的なレンジが分かると思います。

次の作戦に行く前に、先物とオプションの説明をしたいと思います。

大手金融機関が国債暴落に備えているが、うちはどうしようか（前振り編）

今日は少し下がりましたが、やや膠着した相場が続いていますね。

私のポジションはやや含み損がありますが、それでも買い増しや損切りのレベルに達するわけでもなく、ここ1週間くらいは全くポジションは変更していません。

ただ買い中心のポジションなので、マイナスがずらっと並んでいます（苦笑）。日本企業の決算がよければ、それなりに戻るとは思いますが。

その間に以下の本を読んだので、ご紹介したいと思います。1つ目は経済や投資に詳しい作家として活躍している橘玲氏の「日本の国家破産に備える資産防衛マニュアル」、もう1つはこれも少し古い本ですが、やはりビジネスや投資、マーケティングや自己啓発書などで売れっ子作家の午堂登紀雄氏の「日本脱出」です。




まず、これからの日本社会で起きることは、というより今現在も進行形で進んでいることは、少子高齢化、グローバル化によるビジネスでの競争激化、それにともなう世界的な賃金の均質化（先進国では賃金低下）、おそらく崩壊するであろう医療や年金等の社会保障の仕組み、等いくつかありますが、だいたい起きることは我々が常識的に、また感覚的に分かっていることです。

とりあえず世界中で裕福な層と貧乏な層に二極化して、中間層がなくなることは容易に想像できます。その結果として、おそらく足腰が動くうちは働き続けるしかないことも、覚悟しておくべきかもしれません。

特に我々投資家が考えるべき最大のポイントは、国債の発行高、つまり国の借金が1,000兆円以上という、ほぼ返済不可能なところまで来ていることは、自分たちはもちろん、世界の経済にとっても大きな懸念材料です。

今はまだ銀行や生保が国債を買っており、日本国民の金融資産の総額が借金の額を上回っているので、資金の大半は国内で調達できます。

もし将来的に、借金の額が国内で賄える量を超えてしまったら（そして今のペースだとこの日は数年以内に訪れます）、国内で賄えない資金を海外から借りてこなければいけません。

ところが、海外に比べて現在の国債の利率はかなり低いので、それなりに利上げをする必要があります。海外には1%以上の債券がいろいろあるのに、為替リスクを追って0.6%以下の利子では、確かに貸す側にはメリットのない話です。

そうなると借り手がつかずにあっさり日本国として債務不履行な状況になるか（昨年冬に米国政府が債務不履行で一部の公共サービスを停止したことを思い出します）、あるいは海外投資家が受け入れるであろう水準まで利率を上げないといけません。

債券において、債券価格と利率は反比例するという大原則があるので、利率を上げることで債券価格は下がります。

一定以下に下がると、巨額の含み損に悲鳴を上げた体力のない金融機関から（おそらく地銀とか信金、中堅以下の生損保とか）損切りで日本の債券類を売りに出します。そうなると売りが売りを呼び、なかなか買い手がつかず、さらに価格の下落に拍車が掛かります。

また大幅に債券価格が下落することで、利率ももっと上がります。そうなると変動金利で借金をしていた人（私の住宅ローンもそうです）は上昇する金利に耐え切れず、家を手放す人も出てくるに違いありません。

そういえば、今日の日経新聞に興味深い記事がありました。それは大手生命保険会社の明治安田生命保険（私はこの会社には騙されてお宝保険を解約されてしまったので、全くいい印象はないのですが）が手持ちの日本国債が一定の基準以下に下がったら、売却する準備を始めたということです。

また郵政グループを除いた日本最大の金融機関、三菱東京UFJ銀行でも、償還までの期間の長い債券はできるだけ買わず、年数が3年くらいの国債へのシフトを進めているということです。

衰えたとはいえ世界で三番目に大きな経済規模であり、また外貨準備高なども半端ではありません。日本が飛ぶと経済的に関係の深い先進各国や近隣諸国での経済への大打撃があり、さらに日本が保有する外貨が市場に出回った場合の、各通貨（大半が米ドルでしょうが）の大幅安などが考えられるます。

何だか凄い眠いので続きは明晩にでも書きます。

不動産投資が儲かるのかまだよく分からないので研究だけに留めています

以前から本を読んだり、他人の体験談を見て不動産投資について研究しています。

とはいえ、流動性が高く、あまり利益にならないようならさっさと損切りができる金融商品と異なり、不動産は動かすのにそれなりに時間や手間が掛かります。

また、B2Cビジネスであるため、支払い能力のない人、クレーマー、問題を引き起こす人などが店子になってしまい、経費と手間ばかり掛かる、なんてリスクも想定されます。そういう理由でどうにも二の足を踏んでしまっているのが現状です。

そうこうするうちに、職場の同僚や投資仲間に不動産投資を始めている人がいることを知りました。

Aさんは30代後半の独身女性。1年くらい前に投資用マンションを購入したそうです。そういえば、外資系ということで金があると思われているのか、時々不動産会社から「投資用マンションを買いませんか？」という電話が掛かってきます。外資系といっても、日系企業より多少は給与はいいかもしれませんが、劇的に変わる訳でもないのですが。

ちなみに彼女の収支を聴いたところ、毎月1～2万円の持ち出しだそうです。それを損益通算して、節税しているとのことでした。新築を買ったり多少無理したローンの返済プランを組んでいるのかもしれません。

とはいえ、赤字になるようではちょっと投資としては疑問です。そもそも新築物件はいろいろ経費が乗せられているので、割高だというのは、どの不動産投資家の本でも共通して書かれていることです。地道に割安な物件を探すしかないように思います。

Aさんは、「まあお一人様かもしれないから、そのときは自分の老後の棲家にする」と言っていますが、実際に利益を得て、適切なタイミングで損しない値段で売り逃げないと、ちょっと割の合わない投資になる恐れがあります。


また投資仲間のBさんは、年は私と同じ40代後半の独身男性。何でも友人が取引している不動産管理会社を紹介してもらって、そこでワンルームマンションを区分所有して、何とか副収入にならないか検討していました。

いちおう浅草橋だか、わりと需要はありそうなエリアに中古マンションを探し、それからオリックスとりそなの不動産投資用ローン（言い換えると事業用ローンですが）の審査を受けているそうです。オリックスは通る可能性が高そうですが、やや利率が高いようで、ちょっとそこが気掛かりです。

シミュレーションすると、月々の家賃収入からローンの返済額を引くと、1～2万円弱くらいのプラスになるとのことでした。その他経費や税金が掛かるので、実際の年間の手取りはそのまた半分くらいになってしまうかもしれません。

中古物件であること、またまあまあ信頼できる不動産業者と組んでいるのであれば多少は有利かもしれませんが、中古マンションということで、価値が少しずつ毀損していくことを考慮すると、できればもう少し利益が出て、しかも買い手が付かなくなる前に5～6年フル回転してもらったら、買った時とそう変わらない値段で売れればいいのですが、どうでしょうか。

ということで、彼らの展開をもう少し見させてもらって、自分でも利益が取れそうであれば、少し物件を見てみたいと思います。

とはいえ、多くの成功した草の根投資家が金融商品で出た利益で区分所有のマンションを買ったり、アパートを買ったりしているのを見ると、もし挑戦するならローンが組みやすいサラリーマンであるうちにやるべきだとも思います。

一つ言えるのは、うちの近所の長者どんのように、自分の土地を売って（それを建売住宅の業者が買って、さらに私が家ごと買ったわけですが）、それを資金に残った地所にアパートを立てて、という無借金の経営であれば入ってくる家賃が丸々収益になるので、無借金もしくは低借金経営であれば、何とかなりそうな気はします。

とりあえず身近な人のやり方をもう少しスタディさせてもらおうと思います。