さらばREIT

というほど大袈裟なものではありませんが、先日仕込んだREITの日本賃貸住宅が15%上がったので利確しました。

もともと買ったときの価格が64,000円で直近の分配金が年間3千円ちょっと、利回りは4.9%でしたが、木曜には75,000円近くまで上がりました。ということは1万円以上の利益で3年分の分配金を超える利益が出たので、3年分を3ヶ月程度でゲットできたということで、手仕舞ったというわけです。

バブルのときのように上がり続けることもないでしょうから、また夏か秋にプチ暴落が来たときにでも、いくつか見ながら何かREITを買い直すつもりです。

損害保険と思えばオプションは分かる

久々に日経225オプションを入れようかと思って見てみたのですが、毎日見ていた2～3年前に比べると、何だか板の厚みが少なくなっていて断念しました。参加者の少ないマーケットは流動性が低くなります。つまり買いたいときに買いたい値段で買えず、売りたいときに売りたい値段で売れないので、タイミングを逸したり不利な値段で売買したり、あまり誉められた状態ではありません。

そもそもオプションとは何でしょうか。これはある時点～日経225オプションの場合は各月の第二金曜日の朝と決まっていますが～に決まった値段で売買できる権利です。ただし買うか売るかは持ち主が選択できるので、「オプション」というわけです。

たとえば、8月1日の時点で1ドルを100円で1万ドル買える権利を持っていたとします。さて8月1日になって1ドルが105円になっていたとします。このときこの権利を使えば5円×1万で5万円安く買えるので、当然この方は権利を行使して5万円分の利益を得るでしょう。

逆に1ドル98円になっていたら、何も98円で買えるものを100円で2万円損してまで買う必要はないので、この方は権利は放棄するでしょう。

この「8月1日に100円で米ドルを買える権利」は事前に売買できます。6月とか7月の時点では金融市場で取引できますが、現物の価格（日々の米ドルの為替レート）の動きに合わせて増減します。

適切なタイミングで、たとえば3万円で買うことができれば、3万円で買ったもので5万円利益が出るわけですから、差し引き2万円の利益が出ます。逆に6万円で買ったものだとすると5万円利益が出ても1万円の損が出ます。

オプション(売買する権利）には、買う権利のコール、売る権利のプットの2種類があります。それぞれの商品について、買いと売りのポジションがあるので、取引には以下の4つの組み合わせがあります。

○コール／買い
日経225またはTOPIXを一定の価格で買う権利です。たとえば12,000円で買う権利があった場合、日経平均が15,000円になれば3,000円、20,000円になれば8,000円の利益になります。下がった場合は最初にコールオプションを買った代金分が損になります。

○コール／売り
日経225またはTOPIXを売って売買代金を得ることができますが、売った価格を超えた場合にはその分を負担する義務が発生します。たとえば日経を12,000円で買う権利が2,000円のとき売れば、確実に2,000円を得ることができます。ただし、日経平均が12,000円を超えた場合、その超過分を負担する義務が発生します。たとえば日経平均が15,000円になれば3,000円、20,000円になれば8,000円の持ち出しになります。12,000円を超えない限りは、最初にオプションを売った2,000円を得ることができます。

○プット／買い
日経225またはTOPIXの下落分を一定の価格で買う権利です。たとえば12,000円で買う権利があった場合、日経平均が10,000円になれば差額の2,000円、8,000円になれば4,000円の利益になります。12,000円を超えた場合は最初にプットオプションを買った代金分が損になります。たとえば、現物株を買っていて、プットオプションを買っておくと、現物株が下がって損をしても、その分プットの値段が上がるので、それで損失をカバーすることができます。プットオプションを買う代金は必要ですが、損害保険の保険料だということです。

○プット／売り
日経225またはTOPIXの下落を保証するプットオプションを売って売買代金を得ることができますが、売った価格から下がるとその分を負担する義務が発生します。たとえば日経を12,000円で買う権利が2,000円のとき売れば、確実に2,000円を得ることができます。ただし、日経平均が12,000円を割り込んだ場合、その超過分を負担する義務が発生します。たとえば日経平均が10,000円になれば2,000円、8,000円になれば4,000円の持ち出しになります。12,000円を割り込まない限りは、最初にオプションを売った2,000円を確実に得ることができます。売り手は損害保険会社になったということで、12,000円を割り込むという災害が起こらなければ保険料を丸まる得られて、逆に災害が起きると、その分を補填する義務が発生するということです。

金持ちとは

自分の周囲には、サラリーマンとしてはほぼ上限ともいえる年収を得ている2千万円や3千万円プレーヤーが何名かいます。羨ましい限りですが、では彼らは金持ちなのか、富裕層なのかと言われると必ずしもそうとはいえないような気がします。

たとえば年収1千万円くらいの中間管理職クラスで税金や社会保険料（単に取るところが違うだけで単に厚生労働省による税金のことですが）を3割近く取られて、手取りは700万円ちょっと、所得を月平均に馴らすと、60万円程度になります。

で、夢の年収3千万の人ですが（メーカーなら役員並みでしょう）、自営業と違ってあまり経費にしたり節税の方法のないサラリーマンは、半分は税金で持っていかれますので、手取り1,600万円行くかどうか、月に馴らすと130万円といったところです。

確かに凄いですが、額面では3倍でも手取りでは2倍まで格差が縮まっています。

しかも、そういう人に限ってあまりファイナンシャル・インテリジェンスは高くなく、それでいて額面の収入に目が眩んで都心にマンションを買ったり、これまでアウディや3シリーズ以下のBMWだったのを、急に中型ベンツに買い換えたり、また話題の株を高値で一気に買って（分割売買は考えない）、含み損を抱えたりしているので、意外に貯金ができていません。

とはいえ、高収入の仕事はパフォーマンスが下がったり、あるいは米国親会社の事情であっさり日本法人が縮小され、リストラされたりします。そうなると（いちおう半年分とか1年分のパッケージを出してくれることはあるでしょうが）、なかなか同じような条件の仕事が見つかるわけもなく、しかも生活レベルも一度上げると下げられるはずもなく、けっこう困ってしまいます。


15年を超える外資系企業生活でこういう人たちを見てきて、私なりにもっている金持ちの定義とは、「いまクビになっても、しゃかりきに再就職活動をしなくても別段生活に困らない人」だと思います。

たとえば金融資産が2億円以上ある（年間500万円使うとして、40年は持ちます）、アパートとか投資用不動産をもっていて、そこから月に30万円とか40万円でも収入があるとか、そういうレベルの人が金持ちといえるのではないかと思います。

さすがにいきなり億単位の金融資産を作るのは難しいですが、月に5万でも10万でも、できれば20万円くらい、あるいは年間で100万でも200万円でも入ってくる仕組みを作りたいと思い、お金がお金を生む方法を研究するようになったわけです。

新興国スワップの期中研究

いろいろ「金が金を産む」方法を研究していますが、この低金利時代、なかなか利子だけでまとまった利益が得られるものではありません。バブル前の頃とか、郵便局の定期預金の利子なんて8%もあったなんて、別の惑星の話のようです。

そんな中であらためて日本のFX会社で買える通貨で、どれがいいか米国Yahoo! Financeの5年グラフを見ながら考察してみました。

まずは高スワップ通貨としてもっとも利用者（？）の多い豪ドル（AUDJPY）。最近だと1豪ドル95円くらいで1日70円ちょっとのスワップ、年間26,000円で、利回りは2.7%くらいになります。

ここ5年の動きを見ると下値が70円ちょっと、上値が105円くらい。今95円だとして70円くらいまで下落する可能性を考えると、証拠金が4万円、余裕資金が最低でも25万円は必要です。

ということで1単位（1万豪ドル）のポジションを立てるのに最低でも30万円、できれば60円くらいでも耐えられるよう、40万円くらい欲しいところです。

年利26,000円でタネ銭が40万だとすると、年利6.5%となります。

次に最近利上げが続き、1日のスワップが80円近くなったニュージーランドドル（NZDJPY）。ここ5年の動きは57～90円。かなり荒っぽい動きをしています。利上げで上がったということは、将来何かのショックや利下げなどがあった場合に、一気に70円台まで下がる恐れもあります。

そう考えるといま入れるとすると、余裕資金は35万円、証拠金は4万円、ということで、こちらも1単位（1万NZドル）入れるのに最低40万円、できれば45万円くらい用意しておきたいところです。

1日80円として年間28,000円、45万のタネ銭に対して6.4%の利回りになります。

取り扱っている業者がぐんと少なくなりますが、トルコリラと南アランドだと、さらに利回りはよくなりそうです。

ただし、業者が少ないうえに、売値と買値のスプレッドが大きくてなかなか元が取れず、また動きも荒っぽいと言われており（これは新興国通貨に共通した特徴ですが）、なかなか元を取るのが難しそうです。

しかも、自分が使っている業者が急にそのマイナー通貨の取り扱いを止めてしまうリスクもあります。

さてトルコリラは今年の初頭に利上げがあり、今利回りが一番いいかもしれません。5年の値動きは40円から65円くらいですが、いまが1リラが48円くらい、下落は38円くらいまで想定したとすると、値幅は10円くらい、そして証拠金は（なぜか他の通貨より割高な設定です）5万円くらいですから、1単位持つのに15～20万円くらいあればいいかと思われます。

1日あたり買いスワップは有利な業者で90円くらいですから、年間32,000円とすると驚異の年利16%が実現します。ただし、急激な為替変動に対する緊急措置として利率アップ（利上げ）ですから、何かのきっかけで利下げに転ずる可能性もあります。

またもう1つ注意すべき点はスワップです。業者によって低いところで60円、高いところで90円ですから、これだけで利回りが10%そこそこか15%以上取れるか違ってきます。複数の口座を開いてときどきは各業者のレートを見ていて、スワップ指向の高い業者を選ぶのが重要になってくると思います。

最後は高スワップ通貨のスター、南アフリカランド（ZARJPY）になります。南アランドはレートが小さい分、基本単位は10万単位（他通貨は1万単位が標準）になります。

ここのところややランド高に振れていますが、安くて8.8円、高値で12円くらいになります。最近は9.5円くらいなので、8円くらいまで下がっても耐えられるとして、1.5×10万で15万円くらい余裕を見ておく必要があると思います。証拠金はやはり5万円弱くらいなので、1単位もつのに最低20万円必要です（少し余裕を見て30万円くらい用意しておけば安心です）。

いま業者によっては130円以上の買いスワップがあるので、年間46,000円、30万用意したとすれば、15%の利回りが得られます。

いまでも南アランドとトルコリラ、そして米ドルを少しずつ保有していますが、今後これらの中から一時的に暴落しているタイミングを狙って、少しずつポジションを増やしていこうと思っています。値段は荒っぽいですが、資金に余裕をもたせて、何度かに分割してポジションを作っていくことで、リスクを分散させていくつもりです。

感情に流されないことが大切である

年収300万円で掃除夫をしながら試行錯誤しながら独自の手法で投資を続け、ついに1億円を達成したというwww9945氏が、近い将来、清掃会社を退職し、専業投資家になられるとのこと。

http://plaza.rakuten.co.jp/www9945/diary/201406150000/

1億円を3%で運用できれば300万円ですから、会社での収入を投資で得ることは可能であろうと思います。そもそも1億円を毎年300万円ずつ取り崩しても、極端なインフレが来なければ33年は維持できるわけですし。

逆にいえば、現金のまま持っているということは、インフレになったときに予想外に資産価値が目減りするリスクがあるわけです。

そういう意味では大金を作るのはゴールでなく、あくまでマイルストーンに過ぎない。この次のステージでは、増やすことより、減らさないことに重心を置いて運用を続けていく必要があります。自分も正しいフィナンシャルリテラシー（お金の常識・教養・基礎学力）を身に付けて、このステージを着実に歩んでいければと思っています。


自分もそういう種類の人間だと思いますが、個人で投資に熱中する人間は、わりとコミュニケーションがうまくなかったり、煩わしい人間関係から逃れたいとか、忙しいわりに収入が上がらない、仕事が好きになれない、満員電車や人混みが嫌いというネガティブな理由で、市場から金銭を得ようと努力しているケースがあるかと思います。

今日も仕事上で横柄で理不尽な人に会って大変困らされました。それはそれとして、ストレスが高まっているときこそ注意が必要です。感情に流されて安値圏でもない株を買ってしまったり、資金量に比べて過大なポジションを立てて、急な変動で吹っ飛ばされてしまう危険があるからです。

自分自身の経験でも、だいたいこういうときに早くリタイアできる財力を得ようとか思って、つい自分のルールを破り、さほど安くもない株を買ってしまったり、あまりシミュレーションしないで新しい銘柄や金融商品に手を出したり、資金量を考慮しないで余裕資金がない量を買い込んでしまったり。


買いを入れるときは、過去1～2年程度のヒストリカルデータで見て、できるだけ安く、悪くても平均値よりは下くらいでポジションを立てるべきですし、資金には十分余裕をもってポジションを作るべきです。

また、資金管理という意味でも、おそらく分割売買で千株単位の株なら5千株とか多くて1万株くらいでポジションを作っていく場合、5千株入れた時点でまだ3割くらい、できれば半分くらい資金が残っている程度の、余力が必要です。これを超えると、予想以上に下がったときに着いていくことができなかったり、急な暴落時などせっかくの買いのチャンスに実弾（資金）がなく、指をくわえてみているだけ、ということになってしまいます。

生活でも投資でも心をかき乱されることはよくありますが、とにかく相場にいるときは、冷静にいきたいものです。

J-REITに参入

今日もREITを時折ウォッチしておりました。

http://yahoo.japan-reit.com/ranking/all

これで利回り順にソートして上から順に見ていきます。私がリンクをクリックした形跡がありますが、このリンクをたどると（少し古い情報も混じっていますが）それぞれのREIT案件の詳細な説明を見ることができます。

なかなか専門家でもないと良し悪しが分かるものでもないですが、いちおうどのような物件を中心に不動産事業を展開しているのかくらいは見ておくといいでしょう。

今日はまずはいろいろ検討して、またスモールスタートでいいと考え、利回りランキング4位の「日本賃貸住宅投資法人（8986）」を1単位買い付けました。理由としては、利回りの良さ、またここ最近はパフォーマンスが安定していること、さらにグラフを見ると、わりと安値圏にあることからこのタイミングで買ってもいいと判断しました。

今日の値段は約64,000円、去年の実績や今年の見込みでは3,200円くらいの分配金の実績があり、大体4.9%（税引き前）の利回りが見込めます。

ただし、ひとつの案件に資金を全部突っ込んでしまうと、万が一その案件のパフォーマンスが下がったり、価格が低下したり、最悪解散したりすると大損するリスクがあります。ということで、せっかく証券化で細分化されているので、リスクも細分化するようにしたいと思います。

今後の戦略としては、いちおう定期預金と思って長めにホールドする予定ですが、10%値上がりしたら2年分の利益と思って利確したり、下がったら買い増ししつつ、平行して他に利回りのいいREIT案件がないか探して、オフィス案件、住居案件、商業施設案件を適切に組み合わせて、よいポートフォリオを作っていくつもりです。

古典的な株式売買の原則

これまで100冊を超える投資関連の本を読んできましたが、その中でもっとも影響を受けたのは、同友館という出版社から出ている林輝太郎さんという相場師の本です。

この世界は、商売のためカモを引っ掛けるための撒き餌の本、経験のない経済評論家や経済ライターが書いた雑な内容の本、投資に関するソフトウェアの使い方や取引方法を説明した利益とは関係ないマニュアル本、やや頭のおかしい人が書いたオカルト本など、大半の本は読んでも儲かるものではありません。

それでも、「投資」というキーワードで調べると、上記の種類の本が、内容の善し悪しと関係なく引っ掛かってきます。

何も考えずに適当によさげなものを買って、内容を真に受けて売買すると、だいたい少し儲かってうれしくなり、その後どーんと下げて損切りできずに頑張っているうちに大きく含み損が増えて、塩漬けにしたまま「やっぱり株は怖い」とか思ってそのまま足を洗う、というのがよくあるパターンだと思います。

そんな中でおそらく良心的かつ数少ない勝てる可能性のある技法を紹介したのが、上記の林先生と、また彼が出会ってプロデュースして本を出した、億万長者になった市井の相場師の本だと思っています。

そんな中で、ふと古本屋のワゴンセールで100円で買った邱永漢先生の「株の原則」という本が、なかなかしっかりした内容でよかったです。結局、内容は林先生の本と同じで、今の証券業界や本では誰も教えないのですが（知っていて教えないのか、それとも、そういう教えはもう消えつつあるのか）、昭和に相場をやっていた人は以下のような原則はある意味、定石であったということです。

◎取り扱う銘柄は、自分が取れそうに思える数点に絞り込む
◎上記の銘柄は東証一部から選ぶ。動きの荒っぽい二部や新興株は避ける
◎一度に買うのでなく、安値圏に来てから何度かに分割して買い、できるだけ平均値を下げる
◎始終売買をするのでなく、時折ポジションを閉じて休みを入れる
◎どこまでも持つのでなく、値幅を決めておいてその幅を超えたら利確する

もともと世界の証券市場は大阪・堂島で始められ、ローソク足や値動きを表やグラフにする、先物として売買し、リスクヘッジと投機の両方に利用できる、といった先進性がある仕組みが作られていたのです。

その中で数百年に渡って培われた、すぐれた知恵やセオリーはそれなりに精緻で実用的なものであったと思っています。

ということで、ここ数日はこんな本を熟読しています。